О важном: Как изменившиеся условия ипотеки влияют на покупку недвижимости?

Гость нашей редакции:

Елена Бартель. Риелтор с 25 летним стажем. Учредитель и генеральный директор компании «Гуд риелтор».

За изменением ставок по ипотеке в настоящее время наблюдают даже те, кого это не касается. Конечно, безусловно, ставки влияют на рынок. Покупать недвижимость в ипотеку стало нормой уже давно. Но последние несколько лет большинство сделок проходили по льготным программам, и все они были направлены на покупку квартир в строящихся домах. При этом ставки были и около нулевые, и брать такие ипотеки можно было сколько угодно много. Ограничения появились только в прошлом году. В результате рост цен на новостройки сильно опередил рост стоимости вторички.  При этом многие квартиры в новостройках покупались по программам, предполагающим минимальные платежи на этапе строительства дома, а стандартный ипотечный платеж начинался, когда дом уже построен. Для покупателей, которые арендовали квартиры и покупали новостройку для себя, для жизни, это было отличное решение. Но большинство таких квартир, особенно маленьких студий покупалось для последующей продажи.

Предполагаю, что в следующем году многие из них мы увидим в рекламе. И они создадут друг другу высокую конкуренцию. Для тех, кто хотел купить квартиру в новом доме, будет самое время исполнить задуманное.

Нынешние же стандартные ставки практически запретительные. При таких ставках, несмотря на то, что разрешенный первоначальный взнос на вторичку ниже, чем на новостройки, покупатели ожидаемо не стремятся к сделкам. Для тех же у кого уже есть большая часть стоимости квартиры, или есть планы увеличить квартиру даже с помощью ипотеки, возможно, стоит подумать о покупке квартиры уже сейчас, когда покупателей мало, продавцы гораздо сговорчивее. А ипотеку можно будет рефинансировать на более низкий процент, когда ставки снизятся, при условии, если такая ставка продержится год-другой и цены на квартиры могут несколько снизиться. Но все же, скорее в следующем году ставка станет ниже, и я не жду существенного и длительного снижения цен. Торг, на который продавцы идут сейчас и будут еще какое-то время соглашаться падением рынка в целом я не считаю.

Также о покупке квартиры стоит подумать и тем, кто живет в арендованном жилье и планирует покупку собственной квартиры. Стоимость аренды квартир увеличивается и, возможно, покупка собственной квартиры, даже при нынешних ставках будет оправдана. Часто стоимость аренды сравнивают с ипотечным платежом чтобы определить, что выгоднее — продолжать арендовать квартиру или купить собственную? Это не совсем корректно.

Разумнее сравнивать арендный платеж с суммой уплачиваемых ежемесячно процентов. Ведь часть платежа идет непосредственно в уплату стоимости квартиры. Да и стоимость самой квартиры в среднесрочной перспективе будет расти. Ипотеку же, повторюсь, можно рефинансировать под более низкий процент, когда ставки станут ниже.

Но обо всем этом можно говорить лишь тогда, когда у заемщика достаточный доход и уверенность что он не уменьшиться. Требования банков к подтверждению дохода стали гораздо жёстче.

Что же касается того, что с повышением ключевой ставки должна снизиться закредитованность населения – я думаю даже при более, гораздо более низких ставках достаточно строже отнестись к подтверждению дохода при выдаче ипотеки и количество выданных ипотечных кредитов сократилось бы существенно. То же касается и потребительских кредитов. Я, зная отлично, как проходят сделки, именно это мне кажется наиболее очевидным. Мне как профессионалу в области недвижимости этого не очень хотелось бы.  Полагаю, что работы у нас уменьшилось бы на какое-то время. С другой стороны горе-инвесторы, которые скупали три года все по низким ставкам, уверена-в следующем году добавят нам работы. Так что грамотный и профессиональный риелтор без работы никогда не останется. А мы берем в команду только таких специалистов. И к тому же нацеленных не срочно любой ценой сделку закрыть, а действительно предложить клиенту самое лучшее и выгодное решение. Даже если сделку придется отложить. И мы абсолютно уверены, что наш подход верный и каждый день в этом убеждаемся.